Pengertian Pajak Bumi dan PBB

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

(PBB)

A.  Pengertian

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 12 Tahun 1994.   
2. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaansubjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.

B.  Objek PBB

Objek PBB adalah “Bumi dan atau Bangunanan

• Bumi    : Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta   laut wilayah Indonesia.Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah. pekarangan, tambang. 

• Bangunan  : Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada  tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang.

C.  Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan PBB

•   Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi, dan lain-lain.
• Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis. 
•  Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
• Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik

 

D.   Subjek Pajak dan Wajib Pajak PBB

 Subjek Pajak adalah seorang pribadi atau badan yang secara nyata :

•   mempunyai suatu hak atas bumi

• memperoleh manfaat atas bumi

• memiliki bangunan

• menguasai bangunan, dan

•  memperoleh manfaat atas bangunan

Wajib Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak.

Cara Mendaftarkan Objek PBB:

Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP), Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP atau KP2KP setempat.

E.  Tempat Pembayaran PBB

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama, KP PBB atau disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

F.   Dasar Pengenaan dan cara menghitung pajak

a.     Dasar pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) 

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) didasarkan pada :

•  Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. 
• Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
•  Nilai Perolehan Baru
•  Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

     b.    Dasar Penghitungan Pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) :

Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut :

• Objek pajak perkebunan adalah 40% 
• Objek pajak kehutanan adalah 40% 
• Objek pajak pertambangan adalah 40% 
• Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

- apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%

- apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20

G. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak.

Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp

12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :

1.  Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
2. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

H.  Tarif PBB

 Tarif PBB Sebesar 0,5% dari NJKP

I.     Pembagiaan hasil penerimaan PBB

Pembagiaan penerimaan PBB antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah diatur dalam peraturan pemerintah sebagai berikut:

•  Pemerintah Pusat = 10%
• Pemerintah Daerah : = 90%
• Biaya Pungutan : 10% x 90% = 9%
• Pemerintah Daerah TK. I : 20% x (90% - 9%) = 16,2%
• Penerintah Daerah TK.II : 80% x (90% - 9%) = 64.8%

Catatan :

Jika didalam kasus terdapat dua nilai yaitu nilai perolehan dan nilai jual, maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak adalah nilai yang terbesar.

J.    Contoh Kasus

1.   Pak Harry mempunyai 2 rumah yang terletak di Jakarta dan Sukabumi. Rumah di Jakarta terletak di atas tanah yang luasnya 200 m² dengan luas bangunan rumah 120 m². Di Jakarta nilai jual tanah Rp464.000 per m² dan nilai jual bangunan Rp505.000 per m². Sedangkan rumah di Sukabumi terletak di atas tanah yang luasnya 300 m² dengan luas bangunan 180 m² dengan nilai jual tanah Rp285.000 per m² dan nilai jual bangunan Rp310.000 per m². Jika bangunan tidak kena pajak ditetapkan Rp12.000.000, pajak bumi dan bangunan yang dibayar Pak Harry adalah……….

Penyelesaian:

Objek PBB di Jakarta

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Tanah (200 m2 x Rp464.000,00)	Rp92.800.000,00
Bangunan (120 m2 x Rp505.000,00)	Rp60.600.000,00 +
	Rp153.400.000,00
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)	(Rp 12.000.000,00)
NJOP-NJOPTKP	Rp141.400.000,00
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) (20% x Rp141.400.000,00)	Rp28.280.000,00
PBB Terutang (0.5% x Rp28.280.000,00)	Rp141.400,00

Objek PBB di Sukabumi

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Tanah (300 m2 x Rp285.000,00)		Rp85.500.000,00
Bangunan (180 m2 x Rp310.000,00)		Rp55.800.000,00 +
		Rp141.300.000,00
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)***)		(     Rp. 0        )
NJOP-NJOPTKP		Rp141.300.000,00
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) (20% x Rp141.300.000,00)		Rp28.280.000,00
PBB Terutang (0.5% x Rp28.280.000,00)		Rp141.300,00

Jadi PBB terutang Pak Harry adalah:                  

• Objek PBB di Jakarta                   Rp141.400,00
• Objek PBB di Sukabumi              Rp141.300,00 +

            JUMLAH PBB TERUTANG       Rp282.700,00

Catatan: ***) NJOPTKP = Rp 0,00 karena apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar.